线上课堂回顾——《养老社区和品牌养老机构的运营解析》 二

3.1.投资

从投资规模上来说,养老社区规模一般比较大,而养老机构相对社区来说会紧凑些。在投资方面,如果投资的是重资产项目,则它需要包含前期土地获取费、建造费、精装费,从建造之后的精装费用来看,如果你是轻资产的项目,例如是拿租赁合同的项目,那么就需要改造成本、家具、设施设备的配置以及运营筹备费和运营储备金。其中运营筹备费用中包含运营人员到岗就绪、生活必需品提前购置以及提前的销售费、预租费。最后,运营储备金就是在运营持平之前的亏损备用金。对于一名投资者而言,我们都希望投资进去的资金能够物尽其用。这里我们就涉及到了上面提及到的养老项目利润点的问题以及我们所针对的客户需求是怎么样的?关于养老社区的商业模式在这里我就不跟大家再进行赘述了。下面我主要会和大家分享魅力花园在近几年养老社区投资领域上的一些经验。

投资的目的本身就是为了收益,关于如何打造有亮点的养老社区,首先是景观,养老社区的景观设计是很容易被人忽视的,但事实上很多选择养老社区的老人,他的第一需求是改善住宅型需求。老人原先所在的居住环境中缺乏良好的基础设施、物业、前台以及缺少保安管理等。所以在居家设计上你也可以做出属于自己的特色,这种适老化景观与传统住宅公寓以及其它商业项目中最大的区别就在于我们养老行业在景观方面其实有一套专属于我们自身的景观需求,比如植物的高矮、老人的过敏程度、四季植被的配比、地板的软硬度及安全指数、照明系数或是否需要配备音乐等等。我个人认为在社区的景观打造方面是值得投入的。第二是体健配套。活力老人在这体育健身这方面要求是非常高的,他们之中基本上每周至少有4个小时会投入到体育健身中去。由于全民总体可自由支配性收入处在一个不断提高的阶段,老人对体健的专业度需求也在不断的提高。第三,文娱配套的特色提炼。就现在这个情况,我认为是没必要一定将书画室、国画室、麻将室这些地方配置的太过齐全,相比较而言,我认为在体健和文娱方面加强配置反而会更能够凸显自身养老社区的一个亮点出来。当然,这也要求我们要结合项目本身的状况进行合理的配置。

另外我们再看一下养老机构。养老机构相对养老社区来说更针对一些需要服务频次更高的、医疗护理服务要求更高的老人。简单的说,这些老人入住养老机构的目的主要是修养好自身身体状况,积极做到一个健康的老年期生活即可。此外,我认为在养老机构上有三方面是值得大家去投入的。第一,医疗配套。医养结合在目前可以说是大势所趋,并且在短期的3-5年的养老市场上,老年人对医疗需求在养老机构产品单元来说是非常关键的。第二,便利性配套。这个也是非常容易被大家忽视的一个因素。什么叫便利性配套呢?比如说入住养老机构的老人除了日常所需之外还存在着一些像缝补衣物、修鞋等其他类型的服务需求,关于这些比较琐碎的生活需求养老机构该如何满足客户需求呢?在这里我们可以考虑机构的选址来满足以及提供这种便利性配套服务。最后,服务式酒店公寓设计,这个和居家设计是相对区别开来的。因为服务式酒店公寓的设计相比较其他户型在规模上会更加紧凑,室内装修会更加的高档,此外在洗衣、做饭等服务上不会像养老社区的要求那么高,相比类似于居家设计的要求了。从投资来看,我希望把养老社区和养老机构两个投资的亮点能够区别开,从哪个地方投资可以最后给你的项目带来盈利。

3.2.融资

从融资的角度看,现阶段养老行业普遍是以自有资金投入为主,真正的融资在我们养老行业也存在着很多的限制,例如土地限制。假如你利用手中的养老健康或者医疗慈卫用地去做融资的话,银行方面需要你具有一个优质的现金流,或者甚至他不参与前期的投资,它不像房地产开发一样能够拿到银行的开发贷;如果你利用商业用地进行融资的话,大家其实也都清楚商业土地的价格也相对更高些,所以虽然说你在融资时具有较好的贷款资质,但是从整个项目以及产品的获取来说成本是比较高的。另外我们在做项目中也发现了很多集体土地流转,集体土地流转从土地价值的获取来说相对比较经济实惠,但是从融资的角度来看的话也比较困难。

综上所述,下面我会和大家分享有关养老社区和养老机构现阶段可利用的一些融资渠道。第一,政府补贴。包括贷款贴现、一次性建设补贴、运营补贴、老年人福利补贴等。第二,专项贷款。包括基金以及在私募条件下的产业基金。像这种专项贷款,其实它对企业的自有资金配置要求是比较高的,比例趋于1:2之间,此外它对操盘团队的要求很高,需要团队具备丰富的行业经验以及一个完善的盈利模式。第三,政府主导的产业基金。这一块是相当活跃的,例如湖南健康养老产业投资基金、贵州银行产业基金等。但在产业基金里其实是很难区分养老社区和养老机构的,因为产业基金贷款的金额较大,目前我们看到市场上操作的其实大多数还是以养老社区为主。第四,信托。在养老行业中信托是一个不错的融资渠道。因为相对比而言,信托的资金来源是多元化的,并且它的资金流转性好。但是利用信托进行融资其实也是比较有难度的,它有两大要求,第一是对现金流要求高,从刚才我们提到的利润点问题上它也是运用物业资产盈利或者是提供服务进行盈利的。当你在进行运营盈利时,它的速度和规模会对其产生相应的影响。第二是对投入推出期限的要求也比较高,基本上这个期限是比较短的。根据成熟市场的发展规律,我们发现专门以信托来做养老行业的融资其实也是一个不错的选择。